11 torres de 48 metros en un pulmón verde porteño
Con una voracidad más cercana a la urgencia, como si el tiempo del abuso inmobiliario estuviera transitando los últimos peldaños, Horacio Rodríguez Larreta apuró la firma de un Convenio Marco[1] entre el GCABA y los “titulares de dominio” de las parcelas de la llamada “Isla de la Paternal” y luego envió a la “escribanía legislativa” la ley[2] imprescindible para su aprobación reglamentaria, ante el desconsuelo vecinal que lucha desde hace años para que el espacio verde no cobije sombra de gigantes de cemento. Por Mario Bellocchio
En 1957 el gobierno de facto de Pedro Eugenio Aramburu transfirió el predio, sin cargo, a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires para la habilitación de un centro sanitario municipal. Las obras jamás se iniciaron. Nacía el “Albergue Warnes”, como lo bautizaron las familias carenciadas que comenzaron a ocuparlo. A pesar de la falta de luz, agua y cloacas los grandes salones sirvieron para la precaria construcción de divisorias que con el techado del edificio proporcionaban cobijo atmosférico, cuanto menos.?
Por ese entonces los propietarios originales se sintieron damnificados dada la falta de cumplimiento del objetivo expropiatorio a que habían sido sometidos e iniciaron las acciones legales de devolución.
En 1975 la Corte Suprema de Justicia, confirmó la sentencia de grado obligando al Estado a “devolver la propiedad sin personas y edificaciones, cercada y con veredas”.? Ya el núcleo habitacional había ascendido a 2.436 personas que formaban 646 familias.
En 1990 –7 de diciembre– el entonces intendente Grosso ordenó el traslado de los habitantes del albergue al flamante barrio Ramón Carrillo. Tres meses después, el 16 de marzo de 1991, el albergue fue dinamitado. El “show” fue transmitido en vivo por televisión.?
En 1995 la empresa Carrefour se hizo cargo de una deuda que mantenía la Municipalidad con la familia Echevarne. A cambio obtuvo la titularidad de esos terrenos para construir un hipermercado –Carrefour, actualmente en funciones hace tiempo– y otras tiendas además de un espacio verde y público y otras mejoras para la zona.
Ahora, el pasado jueves 11 de abril de 2019, la “escribanía de la Ciudad” conocida como Legislatura porteña, acaba de aprobar, luego de pasar por diversos pasos frustrantes para el vecindario, la construcción, nada menos que de 11 edificios de 48 metros de altura cada uno, para lo cual tuvo que contar con la sanción de una ley que dictó normas especiales para cuatro parcelas del predio donde hasta 1991 funcionó el albergue Warnes (Parcelas 1ª, 6ª, 9ª, 11ª, Manzana 13E, Sección 61, Circunscripción 15).
Como se señala, la Legislatura dio el aval definitivo luego de la discusión en primera lectura y el debate en audiencia pública. La aprobación final se logró por los 34 votos del oficialismo contra 23 votos negativos de la oposición.
Mientras la diputada oficialista Victoria Roldán Méndez proclamaba que la ley de ahora “mejora las condiciones para el entorno del barrio y no aumenta la capacidad constructiva ni la altitud“, Javier Andrade (Unidad Ciudadana) denunciaba que “se eliminan los requerimientos estacionamiento y espacios para carga y descarga, que ahora quedan a criterio del ejecutivo” y la falta de un estudio oficial sobre el impacto ambiental que tendrá la obra sobre la zona. “¿Qué pasa con el suministro de los servicios de agua, luz, gas?”
Los espacios forman parte del conocido como parque “La Isla de la Paternal” donde los vecinos de la zona integrantes del colectivo barrial “No a las torres en la Isla Paternal” gestaron una reunión con los dueños de las parcelas. La promesa por parte del Gobierno porteño a través de los legisladores oficialistas era la de concretar esa reunión para analizar un proyecto alternativo o rever el alcance de la propuesta original, aunque de ese encuentro –relatan los vecinos– salieron con las manos vacías. “Estamos decepcionados porque no tomaron en cuenta nuestras opiniones ni el proyecto alternativo que elaboramos. Estuvimos trabajando cuatro meses para nada, para que se vote todo a favor de la construcción de las torres”, decía desilusionada Macarena Simón, en representación de los vecinos.
El proyecto –ya aprobado– se desarrollará en una extensión de más de 9 hectáreas delimitada por las avenidas Constituyentes, Chorroarín, la calle Joaquín Zabala y las vías del ferrocarril Urquiza. En todo ese espacio verde de uso público existen cuatro parcelas privadas cercadas –unos 22 mil metros cuadrados– cuyos propietarios acaban de suscribir el convenio hecho ley que aprueba la rezonificación para la construcción de once torres de hasta 48 metros de altura. Acordaron que el 40% de la superficie de base será destinada a espacio público, donde se abrirán calles, se construirán veredas y accesos libres al Parque Central. Esas “concesiones” traen aparejadas condiciones más elásticas sobre los usos inicialmente permitidos, incorporando utilidades complementarias a las residenciales; entre ellas, comercios, servicios, esparcimientos, áreas de equipamiento y estacionamientos subterráneos, entre otros.
La propuesta a que se refiere la representante del colectivo barrial fue entregada a los legisladores de la oposición para tratar de repechar la dura cuesta de una ley ya sancionada con el permiso para edificar 11 torres de 48 metros. Y a pesar de que funcionarios del gobierno porteño aseguraron que el diálogo seguirá abierto, Sadía constructora[3], encargada del proyecto inmobiliario, avanza en su objetivo ya legalizado, sin dar respuestas a las inquietudes vecinales.
REFERENCIAS:
[1] CONVENIO MARCO
Entre el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, representada en este acto
por su Ministro de Desarrollo Urbano y Transporte, Lic. Franco Moccia DNI 14.699.669,
conforme facultades conferidas por los Decretos N° 359115 con domicilio en la calle Av.
Martin García 348, Piso 6to, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, “EL GCBA” por una
parte; y Eduardo Mario Lubrano DNI 10.836.726 y Chrisdan Gonzalo Alvariñas Cantón,
DNI 21.954.505, ambos constituyendo domicilio en Suipacha 1111. piso 25 de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, quienes acreditan la representación conforme la
documentación que se adjunta, en adelante “LOS TITULARES DE DOMINIO” y, en
forma conjunta con EL GCBA. como “LAS PARTES” convienen en suscribir el presente
“CONVENIO”, en virtud de los siguientes antecedentes:
- La Ordenanza N° 52.295, estableció la normativa urbanística y el proceso de
urbanización con relación al predio del denominado “Ex Albergue Warnes , como
Distrito U26 – Barrio Parque Central.
2 Dicho proceso determinó acciones y obras tales como el parquizado de los
espacios destinados a Urbanización Parque de uso público, la construcción y
ampliación de las calles circundantes, la construcción del túnel bajo las vías del
Ferrocarril General Urquiza, la instalación de luminarias y la construcción de
Equipamiento Educacional, es decir la actual Escuela de Educación Media N° 01
D.E 14° “Federico García Lorca”.
3 Respecto de los usos, la normativa urbanística permitió por un lado, la
localización de un Hipermercado, y la posibilidad de fraccionamiento de una
superficie máxima de 22.000m2. destinadas a la localización de viviendas
colectivas. Las 11 parcelas originarias oportunamente, fueron unificadas, según
los Planos de Mensura registrados N° 268/06, 269/06, 270/06 y 271/06 en las
actuales 4 Parcelas: la. 6a, 9a, 11a. Manzana 13E, Sección 61, Circunscripción
15, los cuales no fueron inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- La Ley N° 2930, que constituye el Plan Urbano Ambiental, plantea como objetivo
especifico el incremento, recuperación y mejoramiento del espacio público:
parques. plazas y paseos, la promoción de áreas de circulación peatonal, la
inclusión de forestación y mobiliario, así como la defensa, regulación y control de
los niveles de calidad ambiental y paisajística del espacio público.
- En virtud del tiempo transcurrido, surge la necesidad de adecuar la estructura
vial, y la normativa vigente a los nuevos requerimientos que guían el desarrollo de
este sector urbano.
- En función de la adecuación normativa, EL GCBA y LOS TITULARES DE
DOMINIO consideran necesario y oportuno que se delimite el Parque Isla de la
Paternal con calles que lo segreguen de los edificios.
- También consideran necesario y oportuno generar espacios libres de acceso
público en las Parcelas la, 6a, 9a, 11a, Manzana 13E, Sección 61,
Circunscripción 15 constituyendo una servidumbre administrativa, gratuita y a ‘
perpetuidad a favor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sobre el 40% de la
superficie de las parcelas, correspondiente a la superficie libre de ocupación en la
cota +/-0.00, con destino a la configuración de espacios libres de acceso público
- Es de especial interés para el GCBA que LOS TITULARES DE DOMINIO
constituyan una servidumbre administrativa para generar beneficios urbanisticos,
incrementar los espacios públicos y mejorar la conectividad dentro de la Ciudad
de Buenos Aires.
Por todo lo expuesto, “LAS PARTES” acuerdan suscribir el presente Convenio
Urbanístico conforme las cláusulas que se detallan a continuación:
PRIMERA: LOS TITULARES DE DOMINIO de los inmuebles identificados
catastralmente según planos 269/06,271/06,270/06,268/06 corno Parcelas la, 6a, 9a,
11′ respectivamente, Manzana 13E, Sección 61, Circunscripción 15 (designadas según
título como parcelas 1,2.3,4,6,7,8,9,10,11,12 e inscriptas en el Registro de la Propiedad
Inmueble en las matriculas SRE 15-80816; SRE15-80817; SRE15-80818; SRE15-80819;
SRE15-80821; SRE15-80822: SRE15-80823; SRE15-80824; SRE15-80825.SRE15-
80826; SRE15-80827 respectivamente) en adelante “LAS PARCELAS”- se obligan a
constituir a favor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires una servidumbre
administrativa de paso, gratuita y a perpetuidad sobre el 40% de la superficie de LAS
PARCELAS, correspondiente a la superficie libre de ocupación en la cota 4/-0.00, con
destino a la configuración de espacios libres de acceso público, según el detalle del
ANEXO IV del presente convenio que forma parte de la presente ley. La misma se
constituirá dentro de los 30 días corridos a partir de la publicación de la Ley que aprueba
el presente convenio mediante escritura pública ante la Escribanía General de Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires.
LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS se obligan a mantener los espacios
destinados a servidumbre libre de toda afectación, gravamen o construcción a efectos de
dar cumplimiento con las obligaciones asumidas en el presente convenio.
SEGUNDA: El GCBA a través de la Subsecretaria de Proyectos dependiente del
Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte y/o el organismo que en el futuro lo
reemplace, se compromete a presentar un proyecto de las obras dentro de los 180
(ciento ochenta) días corridos desde la publicación en el Boletín Oficial de la presente
Ley, que deberán realizarse respetando los datos que surgen del ANEXO II del presente
convenio que forma parte de la presente Ley y los requerimientos técnicos establecidos
en la CLÁUSULA TERCERA del presente CONVENIO (en adelante el PROYECTO)
dentro de los NOVENTA (90) días corridos a partir de la fecha de aprobación del
presente convenio. El PROYECTO se notificará a los TITULARES DE DOMINIOS de
LAS PARCELAS en el domicilio denuncia en el encabezado del presente CONVENIO. El
PROYECTO deberá respetar los lineamientos establecidos por las áreas del Gobierno de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y/o las pautas de tratamiento de espacios públicos
que establezca la autoridad competente.
TERCERA: LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS se obligan a ejecutar a
su costo las obras que demanden los espacios libres en las superficies inscriptas en la
servidumbre constituida a favor de la Ciudad y las vías circulatorias de acceso público,
así como los tramos que se desarrollan en el Parque Isla de la Paternal para permitir la
interconexión de las Avenidas De los Constituyentes, Chorroarín y Dr. Joaquín Zabala,
conforme con las pautas de PROYECTO que determine el GCBA con relación a la:
– Preparación de la sub-rasante y demás obras estructurales.
– Provisión de infraestructura de desagüe pluvial.
– Construcción de las veredas.
– Colocación uniforme del solado de veredas y calzadas.
– Forestación e Iluminación
CUARTA: LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS se comprometen a
realizar las obras y acciones que requiera el mantenimiento de las superficies inscriptas
en la servidumbre a favor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Asimismo se deja
constancia que LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS se obligan a realizar
el mantenimiento, las reparaciones y limpieza de los espacios afectados a servidumbre a
favor al GCBA. Se deberá notificar al GCBA sobre los trabajos de mantenimiento y
reparación de los espacios afectados a servidumbre con una anticipación de diez (10)
días hábiles.
QUINTA: LOS TITULARES DE DOMINIO se comprometen a iniciar las obras
correspondientes al 50% de la superficie del basamento del desarrollo privado en el
sector 1 o 2 (indistintamente), identificado en el Anexo IV del presente, dentro de los
CINCO (5) años contados a partir de la entrega del PROYECTO por parte del GCBA.
Asimismo, LOS TITULARES DE DOMINIO se comprometen a iniciar el 50% restante del
basamento del desarrollo privado en el sector 1 o 2 (indistintamente), identificado en el
Anexo IV del presente dentro de los QUINCE (15) años contados de igual manera.
LOS TITULARES DE DOMINIO se comprometen a realizar la totalidad de las obras
previstas en el PROYECTO en el sector en donde comience su desarrollo privado (1 o 2
indistintamente).
Se deja constancia que durante la ejecución de las obras LOS TITULARES DE
DOMINIO de LAS PARCELAS deberán garantizar el libre acceso a los espacios
públicos.
SEXTA: La ejecución de las obras correspondientes al PROYECTO en las superficies
inscriptas en la servidumbre constituida a favor de la Ciudad, en cada sector, no podrá
exceder un plazo de DOS (2) años a partir de su inicio. Las mismas se encontrarán a
cargo de los TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS.
SEPTIMA: LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS, son responsables en
forma exclusiva e inexcusable de la concreción de las obras conforme el PROYECTO.
OCTAVA: LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS se comprometen por
acto entre vivos o por causa de muerte, transmitir todas las obligaciones asumidas en el
presente convenio. Asimismo, se comprometen a notificar fehacientemente al GCBA
toda transferencia de dominio que se efectúe sobre LAS PARCELAS.
NOVENA: LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS se comprometen a
regularizar la situación dominial de LAS PARCELAS y su posterior unificación parcelaria
dentro de los SESENTA (60) dias posteriores a la firma del presente convenio.
DECIMO: Las PARTES comprometen sus mayores esfuerzos para garantizar el
desarrollo eficaz e integral del PROYECTO promoviendo la suscripción de convenios
específicos incluyendo adendas o complementos y/o convenios de cualquier otra índole,
destinados a concretar las acciones, obras, programas y proyectos comunes que
estimen convenientes o necesarios (en adelante, los “CONVENIOS ESPECIFICOS”).
DECIMO PRIMERA: LAS PARTES acuerdan que la recepción definitiva de la totalidad
de las obras se producirá dentro de los CIENTO OCHENTA (180) dias corridos desde la
recepción provisoria. En caso de descubrirse con posterioridad a la recepción definitiva
algún vicio oculto, LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS será responsable
en forma exclusiva e inexcusable de ejecutar todas las obras necesarias para su
subsanación.
DECIMO SEGUNDA: LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS se
comprometen a realizar las obras y acciones que requiera el mantenimiento de las
superficies inscriptas en la servidumbre a favor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
DECIMO TERCERA: LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS serán
responsables por los daños que pudiera llegar a causar la construcción de las obras, las
posibles mejoras en el espacio en la que se constituye la servidumbre y las heredades
contiguas que afecte en razón de dichas actividades, con la consecuente obligación de
resarcir o reparar dichos daños.
DECIMO CUARTA: LOS TITULARES DE DOMINIO de LAS PARCELAS se
comprometen a cumplir con todas las obligaciones asumidas en el presente convenio. En
caso que de los mismos Incurran en incumplimientos injustificados respecto de los plazos
precedentemente establecidos para el cumplimiento de dichas obligaciones, se conviene
como único reclamo acordado válidamente por “LAS PARTES”. que “EL GCBA” cumpla
con las obligaciones Y realice las OBRAS del PROYECTO por sí o por terceros, a costa
de LOS TITULARES.
DE’ DOMINIO de LAS PARCELAS, previa constitución en mora y
otorgamiento de un plazo razonable para regularizar la ejecución.
DECIMO QUINTA: Cualquier controversia o litigio entre LAS PARTES que pudiera
derivarse de la interpretación y/o cumplimiento del presente convenio deberá ser
sometido ante los Tribunales Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires. A tales efectos, excepto notificación fehaciente en contrario
durante la vigencia del presente, las PARTES constituyen domicilios especiales
detallados en el encabezado de este CONVENIO. Las notificaciones extrajudiciales
dirigidas al Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se tendrán por válidas en
el domicilio constituido en el encabezado y las judiciales en el domicilio legal sito en la
calle Uruguay 458, Departamento de Oficios Judiciales y Cédulas de la Procuración
General del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, de conformidad a lo establecido en
el artículo 20 de la Ley N° 1.218 (texto consolidado por Ley N° 5.666) y la Resolución
N°77-PG/06.
En prueba de conformidad, se suscriben tres (3) ejemplares de un mismo tenor y un solo
efecto, en el lugar y fecha indicados al inicio.
[2] LEY APROBADA (Datada en el marco de la primera sanción, doble lectura)
Exp 3147-J-18. Buenos Aires, 29 de noviembre de 2018. Ley (Aprobación inicial conforme lo establecido en los artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires)
Art 1°.- Apruébase el Convenio suscripto entre el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los titulares de dominio de las Parcelas 1ª, 6ª, 9ª, 11ª, Manzana 13E, Sección 61, Circunscripción 15, que como Anexo I forma parte integrante de la presente Ley.
Art. 2°.- Desaféctase la Parcela 5, Manzana 13E, Sección 61, Circunscripción 15. del Distrito E4 — 106 Higiene Urbana – Base Primaria de Recolección de RSU, y suprímase la Plancheta N°11 del punto 5). 106 del parágrafo 5.4.3.4 Distrito E4 — Equipamiento Especial del Código de Planeamiento Urbano.
Art. 3º.- Aféctase la Parcela 5, Manzana 13E, Sección 61, Circunscripción 15 a Distrito UP – Urbanización Parque, parágrafo 5.4.10 del Código de Planeamiento Urbano.
Art. 4°.- Sustitúyese el texto del inciso b) Zona 2 — Área Residencial, en el punto 3. Zonificación, del Parágrafo 5.4.6.27 Distrito U26 del Código de Planeamiento Urbano. según el texto que como Anexo II forma parte de la presente ley.
Art. 5°.- Sustitúyese el Plano N° 5.4.6.27 Distrito U26 del Código de Planeamiento Urbano, en virtud de los Planos de Mensura N°268/06, 269/06, 270/06 y 271/06 según lo graficado en el Anexo III, que forma parte de la presente.
Art. 6°.- Modifícase la Plancheta N° 11 de Zonificación del Código de Planeamiento Urbano, conforme lo establecido en la presente Ley.
Art. 7°.- Las obras establecidas en el convenio y los usos permitidos por la presente Ley, sólo podrán desarrollarse conforme lo establecido en los anexos I, II, III y IV, que forman parte integrante de la presente Ley.
Art. 8°.- Publíquese y cúmplase con lo establecido en los Artículos 89° y 90° de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
FRANCISCO QUINTANA
CARLOS SERAFIN PEREZ
[3] SADIA Empresa Constructora S.A. | Suipacha 1111 Piso 25 CABA | info@sadiasa.com.ar | TEL: (+54.11) 4311-3001
OBRAS EN EJECUCION
PUERTAS DE AGRONOMIA
Proyecto de Mario Alberto Alvarez & Asociados, Horacio Torcello & Asociados Lopatín Arquitectos.
Conjunto de 11 torres de 3 tipos edilicios.
Superficie del precio 22.000 m².
Superficie total contruible 150.000 m².
Cantidad estimada de departamentos 2.060.
Cantidad estimada de Cocheras 1.100.
EDIFICIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Torre Promenad Palermo, 30.000 m2. Güemes 3355. CABA (Buenos Aires).
Consulado de Italia, 10.000 m2. Reconquista 572. CABA (Buenos Aires).
Mirador II, 3.500 m2. Las Artes y Las Gaviotas. Pinamar (Buenos Aires).
Alem 125, 9.600m2. Tres Arroyos 296. CABA (Buenos Aires).
Edificio Banco Provincia, Sucursal Pinamar. 2.050 m2. Constitución y Shaw. Pinamar.
Moreno 2563, 2.700 m2. Moreno 2583. CABA (Buenos Aires).
Libertador 1890, 5100 m2. Libertador 1890. CABA (Buenos Aires).
Paraná 154, 2.700 m2. Agüero 1789. CABA (Buenos Aires).
Ocampo 3208, 3500 m2. Ocampo 3208. CABA (Buenos Aires).
Bulnes 1826, 1.700 m2. Bulnes 1826. CABA (Buenos Aires).
Edificio MIRADOR I, 3100m2. Del Tuyú y De la Sinera. Pinamar (Buenos Aires).
Edificio WALA Torre “B”, 6.380m2. Liberador y De las Artes. Pinamar (Buenos Aires).
Edificio WALA Torre “A”, 5.400m2. Liberador y De las Artes. Pinamar (Buenos Aires).
Edificio CAFI III, 1.790 m2. Buenge y De las Toninas. Pinamar (Buenos Aires).
Edificio CAFI II, 3.125 m2. De la Sirena y Bunge. Pinamar (Buenos Aires).
Edificio CAFI I, 2.230m2. Bunge y De la Gaviota. Pinamar (Buenos Aires).
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