Alquileres: nueva ley

El Senado aprobó el jueves 11 por la noche en sesión virtual, por 41 votos a favor y ninguno en contra, la nueva ley de alquileres

Luego de que la oposición se negara a tratar la iniciativa por no considerarla de “emergencia” y tras retirarse sus representantes del recinto, el oficialismo aprobó la nueva normativa que alcanzará a nueve millones de inquilinos en todo el país. La nueva ley cuenta con el cuestionamiento del sector inmobiliario y se trata de la primera modificación que se hace desde el año 1984 que a su vez, al modificar el Código Civil y Comercial de la Nación le otorga vigencia nacional.

Modificaciones

Entre los beneficios que la ley prevé, se encuentra la extensión de dos a tres años del tiempo de alquiler, una flexibilización para la presentación de garantías y los aumentos en los contratos que dejarán de ser semestrales para pasar a ser anuales, entre otros. La actualización, además, dejará de regirse por las expectativas de mercado y pasará a tener en cuenta el índice de precios al consumidor (IPC), que releva el Indec, y la variación salarial (Ripte), que elabora Anses.

La nueva ley de alquileres sancionada en esta jornada había recibido media sanción de la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado. Hoy fue la segunda vez que la oposición abandonó la sesión virtual para no tratar la normativa.

Si bien desde Cambiemos dijeron no oponerse a la ley, entre las razones esgrimidas para no tratarla se encuentra el decreto dictado por el Gobierno que suspende los desalojos, por lo que la ley de alquileres no era para el bloque “una cuestión urgente”.

 

Los puntos principales de la nueva legislación son los siguientes:
  • El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
  • El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
  • El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
  • Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario aquellas. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
  • Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
  • La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
  • En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).
  • Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
  • Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.
  • En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
  • Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
  • Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
  • Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.